Налогообложение объектов недвижимости

Налогообложение объектов недвижимости В 2015 году были внесены существенные изменения в налоговое законодательства в отношении налога на недвижимое имущество, изменения продолжат свое движение с 1 января 2016 года и затронут налогообложение дохода физических лиц от продажи недвижимости. И так, обо всём по порядку.

 До вступления в силу изменений, сумма налога на квартиры, дачи, гаражи и иные объекты недвижимого имущества рассчитывалась из инвентаризационной стоимости или как ее называют в обиходе «суммы по БТИ». Налогоплательщики, обладавшие основанием для льгот по налогообложению имели возможность получить соответствующие льготы на любое число объектов налогообложения. Метраж и рыночная стоимость не играли роли в определении суммы налога.

Действующие нормы Налогового Кодекса РФ поменяли «картину»:

Сумма налога стала напрямую зависеть от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной. Напомним, что кадастровая стоимость наиболее приближена к рыночной. Определение налоговой базы, то есть той первоначальной стоимости расчета налога, закреплено в статье 402. Стоит обратить внимание на абзац третий пункта 1 статьи 402, в котором закреплено право субъектов РФ, за исключением городов федерального значения, определить дату до 1 января 2020 года, перехода к определению суммы налога исходя из кадастровой стоимости. В регионах правила закрепленные в абзаце первом пункта 1 статьи 402 могут быть применены только после определения результатов кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. По этой причине не стоит забывать о региональных законах, поскольку не все регионы сразу же перейдут на новый порядок определения налоговой базы. Налогообложение объектов недвижимости регулируется не только федеральным законодательством.  

 Объекты налогообложения закреплены в статье 401, тут нет особенностей или непонятных формулировок, поэтому заострять внимание не будем. Из новых правил определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости, будет интересно узнать, как определяется налог для отдельных объектов налогообложения. Итак, сумма налога на квартиру будет определяться из стоимости по все тому же государственному кадастру недвижимости за вычетом 20 квадратных метров. При этом не имеет значение число собственников, если у квартиры не разделен баланс и, она не превращена в коммуналку. В отношении комнаты сумма определяется за вычетом 10 квадратных метров, жилого дома — 50 квадратных метров. Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей. Это, своего рода послабление для плательщиков заложено в вычитании указанных выше метров из общей площади квартир, домов, комнат.

 Что же касается самой суммы налога, расчет который производится исходя из следующих цифр:

— 0,1 процента в отношении:

  •  жилых домов, жилых помещений;
  • объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
  • единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
  • гаражей и машина место;
  • хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

— 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;

 Повышение налоговой ставки для крупных объектов, необходимо для пресечения занижения суммы налога, что происходило до введения нового порядка исчисления суммы налога.

— 0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения.

Для регионов, которые не перешли на кадастровую стоимость, при определении суммы налогообложения в НК РФ заложено правило исчисления налога — ст. 406 пункт 4. Эти правила изложены весьма понятно и дополнительных комментариев не требуют. Стоит отметить понятие коэффицент-дифлятор, заложенный в указанном выше пункте ст.406, о том, что это такое Вы можете ознакомиться в статье 11 НК РФ, коэффицент применяется к отдельным правоотношениям в сфере налогообложения, они закреплены Приказом номер 685 Министерства экономического развития РФ от 29.10.2014 г.  

Не помешает отметить возможность регионов и городов федерального значения увеличить налоговую ставку, указанную в ст. 406 п.1,2, но не более чем в три раза или уменьшить ставку до нуля.

 И так мы с Вами добрались до льготных категорий граждан и изменений коснувшихся применения льгот. Все основания, дающие право на оформление льгот, изложены в ст. 407 Налогового кодекса, перечислять их в статье мы не будем, из-за их внушительного числа. Важно отметить, что в соответствии с новыми правилами, льгота может быть оформлена только на один объект налогообложения, указанный в статье 401 комментируемого кодекса, вне зависимости от числа оснований.

Эти нормы блокируют возможность оформления дорогостоящего имущества на лиц, имеющих основания для получения льготы по налогообложению недвижимого имущества. Налогообложение объектов недвижимости весьма запутанный процесс, требующий разбора. 

И в заключении кратких комментариев в отношении налога на недвижимое имущество, нельзя не указать дату, до которой необходимо оплатить налог — 1 октября года, следующего за годом являющимся налоговым периодом.

 О налогообложении доходов полученных от продажи недвижимого имущества мы поговорив в продолжении статьи.