Налоги с продажи квартиры – КТО ПЛАТИТ?

На сегодняшний многих граждан решивших продать свои квартиры интересует вопрос каковы налоги с продажи квартиры и можно ли их не платить. Налоговое право регулирующее порядок налогообложения, в том числе в случаях продажи квартир и иной недвижимости, располагает целым рядом норм, дающим возможность продавцам недвижимости избежать налогообложения с учётом заложенных в правовые нормы особенностей и требований.

Давайте рассмотрим подробно, кто и в каких случаях обязан платить налог на доходы физических лиц, при продаже недвижимости подавая декларацию 3-НДФЛ, а для кого налоги с продажи квартиры остаются лишь интересной информацией.

 Кто платит налоги с продажи квартиры

В Налоговый кодекс были внесены изменения относительно налогообложения недвижимости, относящейся не только к физическим, но и к юридическим лицам. Основным камнем преткновения станет минимальный предельны срок владения недвижимым имуществом, который был увеличен с 3 лет, до 5 лет. Стоит обратить внимание на то, что  срок в 5 лет установлен как общий и из этого правила есть исключения, о них мы поговорим ниже, обсуждая тех кто налоги с продажи квартиры не оплачивает. И ещё один не менее важный момент, срок в 5 лет распространяется на недвижимое имущество, приобретённое начиная с 01 января 2016 года. Если вы купили квартиру в 2014 году, то к вам применяется 3-х летний срок минимального предельного срока владения недвижимым имуществом.

И так, в случае необходимости продать квартиру, которую вы приобрели в 2016 году, до истечения 5-ти лет, вам придётся оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. При этом нужно понимать, что занижение стоимости квартиры при продаже скорее всего будет выявлено ФНС и тогда с вас будут взыскивать налоги исходя из кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0.7 и уйти от налогообложения не удастся.

В данной ситуации порядок действий весьма прост, если не прошёл минимальный предельный срок владения, и вы продали квартиру, то налог оплачиваете в полном объёме, юлить со стоимостью недвижимости сейчас стало так же не выгодно. Обратите внимание, что даже при дарении объекта недвижимости, у которой не прошёл минимальный предельный срок владения, одаряемый так же обязан уплатить НДФЛ в размере 13% если это резидент РФ и 30% если одаряемый не резидент. Налоговая база определяется из рыночной стоимости недвижимости, хотя глава 23 Налогового кодекса, прямо не устанавливает, на основании каких документов следует определять размер налога при получении подарка в виде недвижимости от физического лица. НДФЛ при этом рассчитывает сам одаряемый.

Для кого срок в три года остаётся

В соответствии со статьёй 217.1 НК РФ предусматривает и трехгодичный минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, но в отношении определенного имущества. Так, минимальный предельный срок владения квартирой или иным объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:

• в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
• в результате приватизации;
• в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  Изложенный порядок налогообложения доходов распространяется на доходы полученный после 01 января 2016 года, доходы, полученные до 01 января 2016 года облагаются налогом по правилам действовавшим ранее.    

 Кто не платит налоги с продажи квартиры

Вот мы и добрались до наиболее волнующей множество продавцов темы, а именно освобождения от налогообложения при продажи объектов недвижимого имущества. Первое, что стоит отметить это то, что договор купли-продажи является возмездной сделкой и одна из сторон получает по ней доход, но не во всех случаях переход права собственности от одного лица к другому облагается налогом.

И так, в каких же случаях налоги с продажи квартиры не уплачивают:

1. В случае если недвижимость находиться в собственности более 3-х лет, если она приобретена до 01 января 2016 года, в случаях предусмотренных статьёй 217.1 НК РФ, в случае находиться в собственности более 5-ти лет, если недвижимость приобретена после 01 января 2016 года. Эти правила едины для всех физических лиц решивших продать недвижимое имущество. Если хотя бы одно из вышеуказанных требований соблюдено, НДФЛ не взыскивается.

2. В случае если стоимость приобретаемого объекта недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, это связанно с возможностью получить каждым налогоплательщиком вычет в размере 1 000 000 рублей, который теперь привязан не к объекту недвижимости, а к самому налогоплательщику.

3. В случае отсутствия разницы между стоимостью, за которую объект недвижимости был приобретён и стоимостью, за которую он был продан, поскольку здесь отсутствует самый важный элемент – это доход.

В остальных ситуациях, как бы вам не хотелось сократить налогообложение, взыскание налога будет произведено. Так как по тексту статьи мы упоминали о дарении недвижимости, то отметим, что доходы, полученные при совершении дара недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения, если они совершены между членами семьи и близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом, информацию об этом вы можете посмотреть в статье 217 п.18.1 НК РФ.

Подводя итог можно сказать, что ФНС РФ всё сильнее и сильнее борется с неуплатой налогов по сделкам с недвижимостью, проводя анализ правоприменительной практики.

15/01/2017